受三大因素驱动,香港房地产市场出现下滑。

香港房地产市场和美国股市被许多投资者视为世界上两大资产泡沫。

过去6个月,美国股市大幅下跌,香港房地产市场也陷入低迷。两大泡沫的峰值和下降趋势已经基本确立。

追根溯源,除了美联储加息导致全球流动性下降的因素之外,美国房地产市场掉头向下的深层原因是什么?未来的前景是什么?让我们看看下面的分析。

香港的房价有多高?据全球最大的生活成本统计网站Numbeo报道,2018年11月,香港市区平均房价为28,800美元/平方米,郊区平均房价为18,500美元/平方米,房价收入比达到47.8倍,市区房价租金比为53倍,绝对房价租金比位居全球主要城市之首。 远远超过新加坡、东京和亚太地区其他一线城市,包括中国大陆的北部、上海、广州和深圳。

因此,香港连续八年成为世界上最经济的城市,如此高的房价导致人均居住面积只有16平方米。

从房价上涨趋势来看,1997年至2003年,在亚洲金融危机的冲击下,香港的楼市也经历了泡沫破裂和房价大幅下跌。

然而,在2003年7月至2018年7月的15年间,香港楼市经历了一场超级牛市。

同期,香港私人住宅价格指数由58.4上升至394.8,增幅为5.7倍,其中港岛、九龙及新界的甲类私人住宅价格分别上升7.1倍、6.9倍及6.2倍(见下图),平均每年增幅超过10%。

为什么房价上涨的速度不能放慢?针对房价飙升,香港特别行政区政府出台了许多监管政策,但效果并不理想。

2016年11月,香港特别行政区政府将第二套住宅的印花税提高至15%,非香港居民对房价购买者增加15%的印花税,同时数次提高首付比例,收紧开发商融资贷款。不幸的是,这些措施并没有遏制香港房价的上涨趋势。

在货币政策方面,香港金融管理局自2016年以来一直与美联储加息保持同步,但仍未能跟上房价的上涨。

根据一般逻辑,加息将对房价产生重大抑制作用。然而,香港金融管理局自2016年以来的加息被市场戏称为“假加息”。主要原因是HKMA加息是为了提高贴现窗利率,即银行向HKMA借款的利率。

然而,近年大量本地资金流入香港,并没有改变香港目前充裕的流动资金状况。金融机构转向市场整合资金,以市场利率投资抵押贷款市场。

从数据来看,香港金融机构的最佳贷款利率长期落后于贴现窗利率的调整(见下图)。

香港房地产市场下滑的三个主要原因是2018年下半年的主要转折点。

当时,香港房地产市场进入了“实际加息”周期。其主要表现是渣打银行、汇丰银行和BOCHK银行等主要银行的最佳贷款利率在2018年8月10年来首次上升(见下图)。

然而,香港金融机构这样做,是因为在资本市场利率上升和国际资本外流的双重影响下,它们必须提高实际贷款利率。

从那以后,香港房价开始下跌。

除了“实质加息”的影响外,以下两个因素也是香港楼市进入拐点的重要原因。

首先,香港特别行政区政府将大幅增加土地供应。

任何一个城市的房价上涨都是由供应短缺和资金充裕这两个双重因素驱动的,这在香港房地产市场尤为突出。

长期以来,由于土地制度和生态保护等原因,香港政府从2000年到2017年共出售了301万平方米的土地。同期,香港人口由549.9万增至664.3万,新增人口人均土地供应量仅为3平方米。

然而,新一届特区政府打算改变这种局面。即使面对楼市低迷,特区政府也无意减少土地供应来挽救市场。

相反,香港土地供应专责小组在2018年12月31日向特区政府提交的报告建议,特区政府应优先研究和发展主流舆论支持的8个土地供应方案,预计可提供3235万平方米的土地。

特区政府一旦增加土地供应,必然会从根本上解决香港的世界最高房价问题。

其次,香港正从资本流入转向资本流出。

充裕的资本是推动香港房价上涨的另一个关键因素,但这种情况也在改变。

美联储持续加息也让香港面临资本外流的压力。

与此同时,中国央行收紧了对资本外流的控制,内地资金流入香港房地产市场的规模也在大幅萎缩。

2018年第二季度和第三季度,香港国际收支连续两个季度出现资本和金融项目巨额赤字,赤字分别为935.42亿港元和69064亿港元(见下图)。

也是在第二季度创纪录的赤字之后,香港房地产市场开始下跌。

截至2018年12月,香港房价指数已连续六个月下跌。在3038份香港房地产销售合同中,只有2026份完成,同比下降61.4%,成交量达到近20年来的最低水平。

综上所述,在土地供应预期大幅增加、内地资金流入香港减少、香港市场利率上升等关键因素的影响下,以及以往监管政策的滞后效应,持续了15年的香港楼市超级牛市已经到达拐点。未来,香港楼市将进入低迷时期,房价也将呈现下降趋势。

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